Comprar vs arrendar em Portugal: a matemática real

"Compro ou arrendo?" é a decisão financeira mais importante que muitos portugueses tomam na vida adulta. Em 2026, com a Euribor a estabilizar e os preços a abrandar, a resposta voltou a depender mais do estilo de vida do que da especulação de mercado. Vamos aos números reais.

Cenário base: T2 em Coimbra, 200 000 €

• Entrada de 20%: 40 000 €.
• Crédito a 30 anos com Euribor 12M (2,4%) + spread 1,0%.
• Prestação mensal: cerca de 720 €.
• Seguros (vida + multirriscos) e condomínio: ~ 90 €.
• Custo mensal total ao comprar: ~ 810 €.

Arrendamento equivalente no mesmo bairro: 850 € a 950 €/mês.

Custos invisíveis de quem compra

Para uma decisão honesta é preciso somar os custos de transacção, que tantas vezes são esquecidos:

• IMT: entre 0% e 6% do valor (use o simulador de IMT na home).
• Imposto de Selo: 0,8% sobre o preço.
• Escritura e registos: 800 € a 1 500 €.
• Avaliação bancária: 250 € a 350 €.
• Comissões de abertura do crédito: 500 € a 1 200 €.
• IMI anual: 0,3% a 0,45% do VPT.
• Manutenção e obras imprevistas: estimar 1% do valor da casa por ano.

No T2 de 200 000 € isso significa 6 000 € a 9 000 € de custos iniciais e cerca de 2 500 €/ano de custos recorrentes não incluídos na prestação.

Quando compensa comprar

Comprar compensa quase sempre nas seguintes condições:

• Planeia ficar mais de 6 anos no mesmo imóvel.
• Tem estabilidade profissional e poupanças de segurança.
• A prestação não ultrapassa 35% do rendimento líquido familiar.
• Não precisa de mudar de cidade nos próximos anos.

Quando arrendar faz mais sentido

• Carreira ainda instável ou em mudança.
• Possibilidade real de mudança de cidade ou país.
• Não tem entrada disponível nem capacidade para a juntar nos próximos 12 meses.
• Vive numa cidade com yield negativo (preço de compra muito desfasado do arrendamento).

A regra dos 6 anos

Em Coimbra, a regra empírica em 2026 é simples: abaixo de 6 anos no mesmo imóvel, arrendar compensa quase sempre. Os custos de transacção e os juros pagos nos primeiros anos do crédito raramente são absorvidos por valorização suficiente.

Comparação a 10 anos

No cenário base, comprar significa terminar a década com cerca de 35% do capital amortizado e uma casa potencialmente valorizada 15% a 25%. Arrendar significa ter pago cerca de 108 000 € em rendas, sem património — mas com flexibilidade total.

Perguntas frequentes

Quanto preciso de poupar para comprar casa em Portugal? Conte com 25% a 30% do valor do imóvel (entrada + impostos + custos), mais 6 a 12 meses de reserva de emergência.

A Euribor vai descer em 2026? As projecções do BCE apontam para estabilidade entre 2,2% e 2,5% ao longo de 2026, com possível descida moderada em 2027.

Posso comprar casa sem entrada em Portugal? Na prática não. Os bancos financiam no máximo 90% do valor de avaliação (e 80% é o mais comum), e ainda há que pagar IMT e escritura.